房产信息网

Real estate information
首页 >> 房产土地

杨晨青常州鬼城值得商榷三四线楼市不必草木

来源: 2018年07月20日

杨晨青:常州鬼城值得商榷 三四线楼市不必草木皆兵

核心提示:关于常州成为鄂尔多斯之后又一“鬼城”的不迳而走,杨晨青驳常州鬼城论,认为三四线楼市不必草木皆兵。

近期,关于常州成为鄂尔多斯之后又一“鬼城”的不迳而走,成为行业内外争相讨论的话题,在我们看来,常州和鄂尔多斯的情况完全不可同日语,两个城市无论从区域一体化、产业发展还是房地产市场成长性需求角度来看,都没有任何可比性。

鄂尔多斯有区域一体化作支撑:与孤独伫立在内蒙古高原腹地的鄂尔多斯相比,常州拥有整个中国最发达的长三角经济圈为依托。

常州所处的长三角经济圈给其带来得天独厚的发展优势,随着区域一体化格局的形成,常州产业经济将受到越来越大的带动作用,另外,对于房地产市场来说,长三角同城化的发展模式势必将使得区域内人口流动更加常态化,市场规模空间将因此得到新的扩充。

其一,作为我国经济发展的领头羊,长三角城市群GDP总量占全国比例长期保持在20%左右的水平。从人均GDP角度看,2011年上海达到8.25万元,江苏和浙江两省分别达到6.22万元和5.92万元,江浙两省均超过了广东省,从中我们可以清晰地比较出,同为中国经济的领先地区,长三角的平均发展水平更胜珠三角;另外,对比周边省份,领先优势更为显著,长三角的外部四省山东、安徽、江西和福建分别是4.71万元、2.56万元、2.61万元和4.72万元,总体经济发展水平的落差决定了长三角诸城对外部地区,尤其是安徽和江西两省具有强大的资源吸附能力,包括投资资金和优秀人才,而常州南部直接与安徽省接壤,其经济发展对内受到长三角的拉动,对外是吸收外部地区资源的第一站。

其二,产业错位布局基本形成,长三角经济发展根基稳固。从现代城市发展规律来看,同区域城市群之间的产业分工是大趋势,所有产业部门齐全的城市是不存在的,同时也是不合理的,与中国另两大经济大区珠三角和环渤海相比,长三角当前城市群之间的产业错位发展的格局更加合理。近年以来,随着上海经济发展路径的转变,未来将重点发展新能源等九大高新技术产业,浙江主要覆盖纺织、轻工、装备制造、医药、建材、汽车、船舶、冶金、石化等九大产业;而江苏则主要覆盖纺织、轻工、钢铁、有色金属四大传统产业,深入到江苏省内部,城市之间分继续细化,江苏、无锡、南京等发展顺位较早的城市当前正集中面临产业升级,而包括常州在内的诸多后发型城市,在劳动力、资本等比较优势推动下,未来将继续在传统工业的道路上继续深造。在我们看来,产业发展规划成功避免趋同性,使得长三角城市群内部联合多于竞争,整个经济区的发展根基之稳固、质量之高冠绝全国。

其三,长三角路建设日益完备,使城市之间的联系更加紧密。当前的长三角内部,沪宁线和沪杭线两大交通主轴之间城市连绵而下,当前这两条线路的城际连接已经完成公交化,自上海出发到达长三角任何一个地级城市都在2个小时之内,江苏省境内,更是在高速公路布局的基础上,沿长江一线规划了多达11个过江通道,进一步拉近省内各城市间的联系。在我们看来,当前的长三角已经逐步实现了区域一体化构架,这势必将继续加强诸城人口的自由流动,我们相信这不会仅仅停留在商务层面上,随着产业结构在城市间的不断调整,这样的人口流动甚至将产生新的居住需求,对于常州、对于整个长三角城市群的房地产市场,都意味着新的活力。

有产业发展作支撑:与矿藏资源起家、产业空心化的鄂尔多斯相比,常州拥有坚实的实体经济基础和广阔的城市发展空间。

从长三角内部的分布格局来看,客观上讲,常州地理位置不如苏州和无锡,加上一些政治因素干扰,常州其实并未抓住2000年头5年的那轮发展机遇,当苏州和无锡凭借强悍的制造业实力已稳居全国单城市GDP前十位之时,苏锡常城市带的最后一站常州,其经济发展水平却仅仅在长三角诸城中暂居中游,纵观当前宁沪线主轴上的城市,根据2011年的GDP数据,苏州以10717亿元居首,无锡和南京分别以6880亿元和6146亿元紧随其后,而常州3581亿元的水平甚至不如南通的4080亿元,仅仅比镇江的2311亿元高出一筹。

然而,尽管错过了前一波机遇,但近些年以来随着苏州和无锡的产业升级、以及长三角路体系的进一步完善,常州正以迅猛的速度补强自身的产业经济,统计数据显示,年三年间,常州规模以上工业主营业务收入年均增长速度达到18%,超过苏州、无锡的15%和14%,与2000年头5年的大幅落后形成鲜明对比;更值得一提的是,2011年受劳动力成本上升、人民币升值等因素影响,苏州规模以上工业利润总额自2004年以来首次同比下降12%,而常州该数据却依然走在上升通道内,同比上涨13%,从中可以初步反映出未来长三角产业继续分工的大方向,即苏州、无锡、南京等进入后工业化时代的城市,其传统制造业将逐渐转入常州、南通、镇江等城市,这符合一个地区基础产业不断向外铺开的发展规律,对于常州来说,当前其实已进入高速工业化的轨道中,其后劲正逐渐显露出来,而坚实的实体经济将带来更强大的人口吸附力,对于房地产市场来说,潜在需求也将不断扩张。

有成长性需求作支撑:与房地产成为煤炭资本炒作工具的鄂尔多斯相比,常州市场其实正为进入持续扩张期作最后的蓄力。

从行业经验来看,一个城市房地产市场在原始积累进行到一定程度后,需求会在某一个时间点上突然开始释放,这个契机并无特定规律,有可能是某个宽松性政策、某个大市场氛围,甚至某个引人注目的项目开盘等,而此时间点即可认为是这个城市市场正式进入扩张期的起点。我们可以大致划定长三角诸城房地产市场的发展顺序,以上海1998年为第一波,杭州2002年左右崛起为第二波,南京、苏州、无锡、宁波、温州年相继崛起为第三波,之后2009年常州、扬州、徐州、绍兴、嘉兴等即为第四波,如果我们仔细对比各地市场进入扩张期之初的情况,则不难发现,伴随着商品房交易量的高企,政府推地和企业开发的热情也随之高涨,表现在数据上即是房地产开发投资的明显加速。

我们以年那波城市为例

杨晨青常州鬼城值得商榷三四线楼市不必草木

,苏州2005年商品房销售面积较前一年暴涨60%,一举达到1130万平方米,同年商品房开发投资额也突破400亿元,而在此之前苏州年房地产投资额长期在100亿元上下徘徊;同样的事情也发生在无锡,其商品房销售面积在年持续增长35%和46%,市场进入扩张阶段,与此同时当地房地产开发投资额也从每年不足100亿元的水平一跃突破200亿、直逼300亿元;反观常州,自2009年商品房销售面积暴增83%后,开发投资规模也正以每年100亿元的速度攀升。

在我们看来,随着开发投资在短期内的爆发式增长,当然会引发城市商品房市场供应的集中释放,因此在这个时间点上部分区域新建楼盘确会出现类似空置的假象,这也正是常州当前被误认为“鬼城”的原因,其实这些所谓的“空置”随着市场需求的逐渐跟进会自然消失。其实不光是苏州、无锡,即便是北京、上海,在其城市建设重心向外围推进的过程中,局部市场也曾经出现过类似的情况,典型的例子如年期间的上海松江新城,同样的新楼林立,同样的居民“稀少”,但之后随着松江产业园区的发展和轨道交通线路的开通,人口开始持续导入,当前松江新城已经成为上海房地产市场交易最活跃的区域之一。

时至今日,苏州和无锡的房价已从2005年时4000元/平上下一路上涨至当前的9000元/平,相比之下,当前常州6500元/平左右的房价水平未来还有充足的提升空间,另外值得一提的是,由于常州城区面积和无锡类似,相对偏小,根据第六次人口普查数据其人口密度达到1223人/公里,远远超过苏州的751人/公里和南京的1159人/公里,在整个江苏省内也仅比无锡和南通略好,这决定了在未来房地产市场的发展过程中,常州市场的供求矛盾将异常激烈。

诚然,近年来由于一二线城市市场持续受到政策调控的压制,整个行业的发展重心加速偏向三四线城市,确实有一部分三四线城市存在投资热度过度高涨的问题,最典型的个案无疑正是鄂尔多斯,当地房价也将经历相当漫长的去泡沫化过程;但是,需要看到的是,鄂尔多斯的“鬼城”其实是基于其特殊的城市基本面而形成的极端现象,我们不能因为个别城市出现了这样的问题,就用“有色的眼镜”地看待所有的三四线城市,甚至到了草木皆兵的地步。

当前中国经济和房地产业的发展皆处于城市化加速的大背景中,发展中的、阶段性的、局部的问题不应该过于放大。自2012年5月至今,基于经济的担忧地产调控政策再度放宽,导致房地产行业连续7个月持续回暖,在行业整体性的价量大增的环境下我们也确实有些忧虑。但从媒体客观、科学、公正报道市场的角度,不能为了追求眼球效应,而迎合社会上当前某些看空楼市的需求,在不经过有效的数据研究和科学分析的情况下,仅仅依靠局部统计得出所谓的“楼盘亮灯率”,就断言一个地处中国最发达经济圈、GDP总量排名全国前40强、正处于高速工业化阶段、拥有460万常住人口的城市是“鬼城”,这的确值得进一步商榷!

点评:关于常州鬼城之说,或真的值得商榷,或正如杨晨青所言,三四线楼市不必草木皆兵。

随机文章