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未取得产证时售房后卖方拒办产证买方该如何

来源: 2019年02月27日

未取得产证时售房,后卖方拒办产证买方该如何维权

案情:小Z工作单位开始集资建房时,因刚工作还没有有买房资格,但同单位的J女士有购买资格,两人一商量约定,J女士先把房子买下来,再卖给小Z,双方确定房屋价格120万元,首付款80万元,待房子过户时再支付剩余房款40万元。2017年距小Z买房子已经过去5年,单位终于通知可以办过户手续了,但J女士总是拖着,不去办理房产证,后来就撕破脸明说是房子现上涨太多,要求再补80万元才同意去办房产证、配合办理过户;说如果不同意那她就主张当时卖房时没产证、双方合同无效,要收回房子。

小Z认为当时双方签约时是按120万元的市场价格购买的房子,当时如不买J女士的房子,也可以在市场上买别的房子,现在可以过户了,J女士竟要求加80万,认为是J女士违约。小Z决定用寻求法律手段来维护自己的权益。

方案分析:

第一、小Z和J女士之间的订立房屋买卖合同内容,是双方真实意思表示,也没有违反法律、行政法规强制性规定,对于J女士主张无产权证所签订的合同无效的问题,目前在司法实践中应已达成共识,即对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得进行转让”的规定,并不是合同法五十二条中违反法律行政法规中效力性强制性规定,对合同的效力不构成影响,因此合同是有效的;对此

未取得产证时售房后卖方拒办产证买方该如何

,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中有更明确的规定,即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

第二,合同中,J女士作为出卖方配合办理房屋的过户手续是合同的附随义务,现在房子可以办理过户手续了,J女士应予以配合。J女士需要先将房子从开发商将立权登记至自己名下,再将房子从自己名下过户到小Z名下,现在J女士不配合办理过户,由于基于合同的相对性原理,小Z与开发商之间并无不存在房屋买卖合同关系,因此是小Z是无法通过要求开发商将房子过户到自己的名下来实现原来的购房目的;

第三、这种局面情况下,小Z可通过诉讼的方式来主张自己的权利的,具体诉讼方案宜在列J女士为被告、列开发商为第三人,主张判决先将房子登记到J女士名下,再由J女士将房屋所有权过户登记至小Z名下来实现;法律依据除了合同法相关内容规定之外,较具体的规定见《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十条:“房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权,尚未办理宣示登记即转让房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记,经审查诉讼请求应予支持的,应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下,再为买受人办理所有权转移登记”;

第四、考虑前述规定是北京高院的指导意见,其法律效力仅限于北京高院管辖范围内,对于之外的区域,该规定仅是一种审判思路或裁判观点,对具体案件而言并不能直接援引该意见作为裁判依据;另一方面,如此“房屋权利人将房屋登记到自己名下”的判决内容,会涉及到当事人的行为,并非每个案件的审判法官都会认可如此判决的现实可操作性,因此在针对具体案件、设计诉讼方案时,还得结合案件实际情况,寻找到能最有效维护当事人权益的解决方案。

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