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朱德开我不是很赞成楼盘轻易的降价

来源: 2018年11月23日

朱德开:我不是很赞成楼盘轻易的降价

朱德开:我不是很赞成楼盘轻易的降价。

朱德开:随着合肥市大城市的建设步伐的加快,长期来看合肥市的房地产市场发展是有广阔的空间的。孔所长在之前讲到了 “十二五”期间,我们每年的建设量。因为当时的规划是我们做的。有几个最基本的数字,我们大家可以参考一下,在整个“十一五”期间,合肥市每年常住人口增 加20万,流动人口增加10万,一年增加30万人口。每年有6万多对人结婚的,这是一个最基础的据。所以按照这个基础数据,我们讲的潜在的市场,大概是8 万套左右,但是还要考虑到外地到这个地方买房的人,所以我们当时估计每年合肥市的潜在市场应该在10万到12万。那么在去年的6月份我们又做了一个样本调 查,合肥市常住人口里面,有购房欲望的人大概占到40%。有40%的家庭有购房的欲望,但是他们打算在一年内买房的比重大约是3.4%。这样一算,在一年 内需求大概是5万套。目前市场上如果一年卖5万套,跟这差不多还没有多大的区别。所以市场的销售量跟我们的市场还是比较不错的。因为在目前,你想一年能够 销售十几万套,那是不可能的。但是它也不可能低很多的。所以未来的空间是巨大的,目前的压力仍然是存在的。

第二个我就想讲,房地产市场的调控,它的核心是调控住房市场。因为非住宅市场这几年发展是非常快的。我有个感觉,随着我们国家房地产的宏观调控的深入,住 房市场会回归到居住时代。如果你将来要想投机,或者是投资,肯定是不可能的。国家在什么状况下会放松,就是房地产配套的政策全部完备的情况下,限购的政策 才会取消。如果它的税收等等政策没有跟上,限购政策是不会取消的。一旦这个政策出台了以后,那么就让我们的住房全部回归到居住这个功能了,你买房就是为了居住的。所以房地产市场,我们特别是住房市场,肯定要回归居住时代。

我非常赞同刚刚我们赵总讲的,房地产市场要集中到一个品质时代,买房的时候不要过多的 考虑到价格,就是平均价格到最低了。但是你买这个楼盘的价格未必是最低,但是不代表你买的楼盘正好也是一个低潮,这两个是两码事。消费者买房更多的是关注 一个品质,因为我们的房地产市场不是很成熟,消费者的消费观点也不是很成熟。我们的消费者很大状况下还是一次性消费。我们能不能从一个更广阔的角度考虑

朱德开我不是很赞成楼盘轻易的降价

, 在这一段时间,你的成本是最低的。要让消费者转变这么一个观点。我住在这个房子里面,从头到尾我会住在这个房子里面,我要住到我的使用成本的最低。因此开 发商在卖房的时候我不是很赞成轻易地降价。如果你这个房子品质非常好,你一定要挖掘它这个价值,不要轻易地降价。因为你一旦价格不断地下降的预期,会对消 费者这种等待的气氛会更加浓了。消费者他买房的时候,他往往更多的考虑是一个预期,如果他看到市场的价格在不断地下降,他可能还会等一等。这可能中间开发 商和消费者,这中间要销售环节也做个很好的互动。可能很多的营销模式,可能很多的营销理念,都可能发生变化。房子不是卖给有钱人的,人家在前几年讲的话我 是比较赞成的,但是现在我认为房子是卖给最需要的人。这样一来我们的观点就转变了:房子是卖给最需要的人。也就是说这是个市场的真实反映。那我们在进行战 略决策的时候,你们肯定会考虑到变化的。

最后,宏观调控总的趋势是不会变化的,但具体的政策肯定会调整。孔所长实际上也讲到这一点问题了,房地产市场如果太箫条了,对地方政府是非常不利的,对最 后消费者也不是很有利。那么怎样保证房地产市场平稳健康,你不要让交易量有太大的波动,那就必须让这些刚性需求的人得到释放。因为我们发现2011年,虽 然说合肥市目前的价格是有点下降了,但是刚性需求者,他们的住房支付能力并没有减轻,反而加重了,为什么?他们的首付提高了,他们的贷款利率也提高了。中 央政府一定要考虑到对这方面人的影响。为了要把刚性需求得到一定的释放,那么可能政策要有一定的调整。同时我还讲一个什么问题,就是合肥市整个的市场,现 在整个状况是个什么状况。

合肥市现在市区人口大概是350万,整个合肥市现在的市场大概是120万套住房。合肥市的户籍人口,差不多90%都有住房的。但 是非合肥市户籍人口,就是外来的常住人,有住房的大概是50%,这样一来大家可能对目前整个的存量市场可能有个大概的印象。换句话说,合肥市户籍人口买的 房子控制力大概有25%,就指的是合肥市户籍人口买的这一部分。因为很多人,租房的人会住到城郊结合部的小产权房去了。所以结果造成了一方面合肥市有很多 的空置房,另一方面有很多人是住到城郊小产权房了。今年我们安徽省房地产协会,就是委托我们做一个课题,小产权房问题到底怎么处理,是让他合法还是不合 法,用什么途径让它又能解决问题,又能社会振荡最小,这确实也是个很头疼的问题。我就讲这么多,谢谢大家。

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